Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır 2026: Yasal Şartlar, Kira Artışı ve Şablon İndirme

📌 Kısa Özet:

• Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenir; konut ve çatılı işyeri kiraları için özel hükümler TBK 339–356. maddelerde yer alır
• Yazılı sözleşme yasal zorunluluk değil ancak ispat açısından kesinlikle önerilir
• Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir (TBK 342)
• Kira artış oranı 2024 Temmuz’dan itibaren tek standartta: hem konut hem işyeri için TÜFE 12 aylık ortalama (TBK 344). Güncel oran için TÜİK tarafından açıklanan veriler esas alınmalıdır.
• 17 Ekim 2024’te yayımlanan 328 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile kira ödemelerinde tutar sınırı kaldırıldı: artık tüm konut ve işyeri kiraları banka/PTT üzerinden ödenmek zorunda
• Konut kira sözleşmeleri damga vergisinden muaftır; işyeri kira sözleşmeleri ise damga vergisine tabidir
• Kira sözleşmesinde belirli süreli ifade kullanılsa bile süre sonunda kiracı evden otomatik çıkarılamaz; sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar
• Yazının sonunda hem Word (.docx) hem PDF formatında ücretsiz kira sözleşmesi şablonumuzu indirebilirsiniz

Türkiye’de hemen hemen herkesin hayatının bir aşamasında karşılaştığı kira sözleşmeleri, çoğu zaman matbu (önceden hazırlanmış) formlar üzerinden hızlıca imzalanıyor. Oysa kira sözleşmesi, hem kiracı hem ev sahibi için uzun vadeli mali ve hukuki sonuçları olan ciddi bir hukuki belgedir. Yanlış yazılan bir madde veya eksik bırakılan bir bilgi, ileride ciddi mali ve hukuki uyuşmazlıklara yol açabiliyor.

Bu rehberde kira sözleşmesinin nasıl hazırlanması gerektiğini, hangi bilgilerin mutlaka yer alması gerektiğini, 2026 yılı için geçerli olan kira artış oranlarını, enflasyon karşısında haklarınızı ve sık yapılan hataları tek bir kapsamlı kaynak olarak ele aldık. Yazının sonunda hem Word hem PDF formatında, evinizde veya ofisinizde doldurabileceğiniz örnek kira sözleşmesi şablonu mevcut.

Kira Sözleşmesi Nedir? Yasal Dayanağı

Kira sözleşmesi, bir tarafın (kiraya veren) bir şeyi diğer tarafa (kiracı) belirli bir bedel karşılığında kullandırmayı taahhüt ettiği iki taraflı sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 299’da genel tanımı yapılır:

“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiraları için özel koruma hükümleri TBK madde 339 ile 356 arasında düzenlenmiştir. Bu hükümler kiracı lehine çoğunlukla emredici niteliktedir — yani sözleşmeye yazılsa bile aksi kararlaştırılamaz.

Önemli not: Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme niteliğindedir. Somut bir uyuşmazlık durumunda mutlaka bir avukata danışmanız önerilir; konunun özellikleri, yer ve zamana göre yorum farklılıkları olabilir.

Yazılı Sözleşme Şart mı? Islak İmza Zorunlu mu?

TBK kapsamında kira sözleşmesinin yazılı yapılması şart değildir; sözlü anlaşma da geçerlidir. Ancak uygulamada yazılı sözleşme şu nedenlerle kesinlikle önerilir:

• İspat kolaylığı: Bir anlaşmazlıkta yazılı belge en güçlü delildir.
• Tarafların hak ve yükümlülüklerinin netliği: Kira bedeli, ödeme şekli, depozito, demirbaşlar yazılı olduğunda tartışma kalmaz.
• Vergi ve resmi işlemler: Tapu Sicil Müdürlüğü, vergi dairesi, mahkemeler yazılı sözleşme talep edebilir.
• Tapu şerhi ile güçlendirme: Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, kira hakkını üçüncü kişilere karşı daha güçlü hale getirir. Kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde yeni malik kira ilişkisine halef olabilir (TBK 310, 312); ancak tapu şerhi bu güvenceyi pekiştiren bir koruma tabakası ekler.

Islak İmza ve Elektronik İmza

Kira sözleşmesinde ıslak (fiziksel) imza zorunlu değildir. 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu uyarınca güvenli elektronik imza, kanunlarda aksine hüküm bulunmadıkça elle atılan imza ile aynı hukuki sonucu doğurur. Bu nedenle e-imzalı veya mobil imzalı bir kira sözleşmesi de geçerli sayılır.

Uygulamada en yaygın yöntem hâlâ ıslak imza ile basılı sözleşmenin imzalanmasıdır. Bunun bir avantajı, sözleşmenin gerektiğinde icra dairesi veya mahkemeye sunulması sırasında ek bir teknik teyit gerektirmemesidir.

Önemli ayrım: Güvenli elektronik imza hukuken geçerlidir; ancak basit elektronik imza, taranmış imza görseli veya sadece WhatsApp üzerinden verilen onay her zaman aynı ispat gücünü sağlamayabilir. WhatsApp veya diğer mesajlaşma kanallarındaki yazışmalar mahkeme tarafından delil olarak değerlendirilebilir, ancak hiçbir zaman yazılı kira sözleşmesinin yerini tutmaz. Önemli her tutum ve karar mutlaka yazılı sözleşmede ve eklerinde yer almalıdır.

E-Devlet ve dijital sözleşme: Son yıllarda kamu kurumları ve özel platformlar tarafından e-Devlet üzerinden kira sözleşmesine ilişkin dijital hizmetler sunulmaktadır. Bu hizmetlerin hukuki kapsamı ve kullanım şartları platforma göre değişiklik gösterebilir; kullanmadan önce hizmet sağlayıcının açıklamalarını dikkatle okumak ve tereddüt halinde hukuki danışmanlık almak yerinde olacaktır. E-Devlet hizmetlerini kullanmak için e-Devlet şifresi gereklidir.

Kira Sözleşmesinde Mutlaka Olması Gerekenler

Yasal olarak kira sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken ve uygulamada eksiklik yapıldığında sorun yaratan unsurlar şunlardır:

1. Tarafların Bilgileri

Sözleşmede her iki tarafın da kimlik bilgileri eksiksiz olmalı:

• Ad, soyad (kimlik aslına uygun, kısaltma yok)
• T.C. kimlik numarası
• Açık ikamet adresi
• Telefon numarası ve mümkünse e-posta
• Yabancı kiracı ise pasaport bilgisi ve yabancı kimlik numarası

Tüzel kişi taraf varsa (şirket, dernek vb.) ticaret unvanı, vergi numarası, ticaret sicil numarası ve yetkili kişinin bilgileri eklenmeli.

2. Kiralanan Taşınmazın Bilgileri

Sözleşmede kiralanan yer tereddüde yer bırakmayacak şekilde tanımlanmalı:

• Açık adres (mahalle, sokak, kapı numarası, daire)
• Tapu bilgileri (il, ilçe, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası)
• Kullanım amacı (konut, işyeri vb.)
• Brüt/net metrekare bilgisi
• Oda sayısı ve genel özellikler

3. Sözleşme Süresi

Kira sözleşmesi belirli süreli (örn. 1 yıl) veya belirsiz süreli olabilir. Türkiye’de en yaygın uygulama 1 yıllık belirli süreli sözleşmedir.

Önemli: Belirli süreli sözleşmenin süresi dolduğunda kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda değildir. Süre sonunda kiracı evi tahliye etmezse, sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar. Kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmazsa otomatik uzama geçerli olur. Ev sahibi açısından ise belirli süre dolması tek başına bir tahliye sebebi sayılmaz.

4. Kira Bedeli ve Ödeme Şekli

Aylık kira bedeli rakam ve yazı ile açıkça belirtilmeli. Ayrıca:

• Hangi günde ödeneceği (örn. her ayın 5’i)
• Hangi banka hesabına yatırılacağı (IBAN bilgisi)
• Ödenmemesi durumunda uygulanacak gecikme faizi (yasal sınır içinde)
• Eklenecek aidat, ısınma vb. bedel ile ana kira ayrı yazılmalı

Banka kanalıyla ödeme zorunluluğu (2024 sonrası): 17 Ekim 2024’te yayımlanan 328 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile birlikte kira ödemelerinde tutar sınırı tamamen kaldırılmıştır. Eski düzenlemede konut için 500 TL ve üzeri sınır vardı; bu sınır artık geçerli değil. Yeni duruma göre:

• Tüm konut ve işyeri kira ödemeleri tutara bakılmaksızın banka, PTT veya finansal kurumlar üzerinden yapılmak zorunda
• Elden ödeme tespit edilirse hem ev sahibine hem kiracıya özel usulsüzlük cezası kesilebilir
• Banka dekontunun açıklamasına “yıl/ay kira ödemesi” yazılması belgeleme açısından önerilir
• Vergi Usul Kanunu kapsamında yapılan denetimlerde elden ödeme vergi ziyaı riski de doğurabilir

Döviz cinsi kira sözleşmesi: Türkiye’de döviz veya dövize endeksli sözleşme yapılması Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı ile düzenlenmektedir. Genel kural, Türkiye’de yerleşik kişiler arasında belirli sözleşme türlerinin döviz cinsinden yapılamayacağıdır. Ancak Cumhurbaşkanlığı kararları ve ilgili tebliğlerle istisnalar tanımlanmıştır (örneğin yabancı sermayeli şirketler, yurt dışında yerleşik kişilerle yapılan sözleşmeler, bazı işyeri kiraları). Döviz cinsi kira sözleşmesi yapmayı düşünüyorsanız güncel mevzuatı kontrol etmenizi ve gerekirse mali müşavir/avukat görüşü almanızı öneririz. Yurt dışı para transferi konusunda detaylı bilgi için yurt dışına para gönderme yöntemleri rehberimize bakabilirsiniz.

5. Depozito (Güvence Bedeli)

TBK madde 342, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito konusunda kesin sınırlamalar getirir:

• Üst sınır: En fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito istenebilir. Bu sınırı aşan bir madde sözleşmede olsa bile geçersizdir.
• Saklama biçimi (kanuni yöntem): Kanunen depozito olarak alınan paranın kiracı adına açılan vadeli mevduat hesabında tutulması öngörülmüştür. Uygulamada çoğu sözleşmede bu sistem kullanılmamakta; ev sahipleri parayı kendi hesaplarında tutmaktadır. Ancak uygulamadaki bu farklılık yasal zorunluluğu ortadan kaldırmaz. İleride bir anlaşmazlık doğduğunda kanun lafzı kiracıyı korur.
• İade koşulları: Sözleşme sona erdiğinde depozito kural olarak kiracıya iade edilir.

Depozito iadesi konusunda iki farklı durum söz konusudur:

• Banka hesabında tutulan depozito: TBK 342 uyarınca ev sahibinin sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde dava açmamış veya icra takibi başlatmamış olması halinde, kanundaki şartların gerçekleşmesiyle birlikte banka, kiracının talebi üzerine depozitoyu serbest bırakabilir.
• Elden alınmış depozito: Bu durumda yukarıdaki 3 aylık kural birebir uygulanmaz; iade talep eden kiracının doğrudan icra takibi veya alacak davası yoluyla parayı talep etmesi gerekir.

Pratik tavsiye: Depozito verirken mutlaka tarih ve tutar yazılı bir makbuz alın. Banka havalesi ile yapın ki dekont elinizde kalsın. Tahliye sırasında daire ve eşyaların durumunu yazılı tutanak ve fotoğraflarla belgeleyin.

6. Demirbaş Listesi

Eşyalı kiralama söz konusu ise (mobilya, beyaz eşya, elektronik vb.) tüm eşyaların detaylı bir listesi sözleşme ekinde yer almalı. Liste şu bilgileri içermeli:

• Eşya adı (marka, model bilgisi varsa)
• Adedi
• Mevcut durumu (yeni, kullanılmış, tamiri gerekiyor)
• Mümkünse fotoğraf belgesi

7. Kefil (Müteselsil Kefalet)

Kefil zorunlu değildir ancak ev sahibinin önemli bir güvencesidir. Kefalet konusunda TBK çok sıkı şartlar koyar:

• Kefil olunacak azami tutar sözleşmede açıkça belirtilmeli
• Kefalet tarihi yazılı olmalı
• Müteselsil kefil ifadesi kefilin kendi el yazısıyla yazılmalı
• Evli ise eşin yazılı rızası gerekir
• Kefilin imzası kefilin kendi adı altında olmalı

Uyarı: “Sınırsız kefalet” hükmü Türk hukukunda geçersizdir. Mutlaka azami tutar belirtilmelidir.

8. Tahliye Taahhütnamesi (Opsiyonel)

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir (TBK 352/1). Geçerlilik için:

• Yazılı olmalı, sözlü taahhüt geçersizdir
• Tahliye tarihi açıkça belirtilmeli
• Baskı altında alınmamış olmalı

Yargıtay yaklaşımı: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnameleri sıkça uyuşmazlık konusu olmakta ve geçerlilik yönünden tartışılabilmektedir; kiracının “sözleşme imzalanırken baskı altında imzalattım” iddiasını çürütmek güçleşir. Bu sebeple uygulamada tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, ayrı bir tarihte alınması daha güvenli kabul edilmektedir. Somut bir durumda hukuki danışmanlık alınması önerilir.

Taahhütname şartlarına uyulmazsa ev sahibi bir ay içinde icraya başvurarak sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.

9. Alt Kira ve Devir Yasağı

TBK madde 322 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanımını başkasına devredemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında özellikle alt kiraya verme kuralı katıdır.

Sözleşmede “kiracı alt kiraya veremez” şeklinde net bir madde yer alması ihtilafları önler. Yazılı izin verilse bile, izin sadece belirtilen kişi ve süre için geçerlidir.

10. Ortak Gider (Aidat) Sorumluluğu

Aidat, ısıtma, yakıt, asansör bakımı, çevre düzenlemesi gibi ortak giderlerin kim tarafından ödeneceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Genel uygulama şöyledir:

• Kullanım kaynaklı giderler (su, doğalgaz, elektrik, kapıcı ücreti, ısınma) kiracıya aittir
• Demirbaş bakım ve büyük onarımlar (asansör motoru, çatı, su deposu yenilemesi) ev sahibine aittir
• Belirsizlik halinde TBK 303 ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri esas alınır

Sözleşmede şüphe oluşturmayan, “aidat aylık X TL’dir, kiracı tarafından ödenir; çevre düzenlemesi/çatı tamiri vb. büyük onarımlar ev sahibine aittir” gibi net ifadeler tercih edilmelidir.

Sözleşmede Yer Alamayacak (Geçersiz) Maddeler

TBK kiracıyı korumak için bazı maddelerin kira sözleşmesine konmasını açıkça yasaklamıştır. Bu maddeler yazılsa dahi geçersiz sayılır:

TBK 340 — Kiracı aleyhine ek sözleşme yasağı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya kira bedelinin ödenmesi dışında bağlantılı olmayan başka bir borç yüklenemez (örn. mecbur tutulan bir hizmet sözleşmesi).

TBK 343 — Kira bedelinin değiştirilmesi sınırlaması: Kira bedelinin belirlenmesi dışında sözleşmedeki diğer hükümlerden hiçbiri kiracı aleyhine değiştirilemez.

TBK 344 — Kira artış sınırı: Yasal sınırı (TÜFE 12 aylık ortalama) aşan artış oranı belirleyen hükümler geçersizdir.

TBK 346 — Kiracı aleyhine cezai şart yasağı: Kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıyı sorumlu tutan ceza şartı, peşin ödeme zorunluluğu, gecikme tazminatı vb. hükümler geçersizdir.

Bu maddeler sözleşmede yer alsa bile uygulanamaz. Hukukta bu duruma kısmi hükümsüzlük denir: sözleşmenin geçersiz bölümü iptal edilir, geri kalanı geçerli kalır.

Evcil hayvan yasağı maddesi geçerli mi? Sözleşmede “evcil hayvan beslenemez” şeklinde bir hüküm olabilir. Bu tür hükümlerin geçerliliğinde apartmanın yönetim planı, sözleşme hükümleri ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilir. Hayvanın türü ve büyüklüğü, komşulara verdiği etki, kat malikleri kurulu kararları gibi faktörler de uyuşmazlık halinde mahkeme tarafından göz önüne alınır.

Kira Artışı 2026: TÜFE Düzeni ve Yasal Sınır

Türkiye’de kira artışı, 2022–2024 arasında uygulanan %25 üst sınır uygulamasıyla geçici olarak farklı bir düzene tabi tutulmuştu. 1 Temmuz 2024 itibarıyla bu geçici sınır kaldırıldı ve hem konut hem de işyeri kiraları için aynı standart yürürlüğe girdi.

Yasal Düzenleme — TBK Madde 344

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Bu hüküm uyarınca:

• Hem konut hem işyeri (çatılı/çatısız) kira artışı için aynı tavan geçerlidir
• Tavan oran: TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması
• Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile yasal sınır uygulanır
• Sözleşmede daha düşük bir oran yazıldıysa, düşük olan oran geçerlidir
• Hiç oran belirtilmemişse yasal tavan uygulanır

Güncel TÜFE Oranını Nereden Öğrenirim?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) her ayın ilk haftasında bir önceki ayın enflasyon verisini açıklar. Bu veri kapsamında 12 aylık TÜFE ortalaması da yayımlanır. Kira artışında esas alınan oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

Örnek zaman çizelgesi:

• Kira sözleşmeniz Temmuz ayında yenileniyorsa
• Haziran ayına ait TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır
• Bu rakam TÜİK’in 5 Temmuz civarında açıkladığı bültende yer alır

Güncel oran için tuik.gov.tr adresi takip edilmelidir. Site üzerinde “TÜFE” arattığınızda en güncel veri bültenleri yer alır.

Kira Artış Hesaplama Formülü

Yeni kira bedeli iki şekilde hesaplanır, sonuç aynıdır:

Yöntem 1 — Yüzdesel artış:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)

Yöntem 2 — Doğrudan çarpan ile:

Yeni Kira = Mevcut Kira × Çarpan (1,XX)

Üç Farklı Bütçe Üzerinden Örnek Hesaplama

⚠️ ÖNEMLİ: Aşağıdaki %32 oranı TAMAMEN ÖRNEK AMAÇLIDIR. Gerçek hesaplamanızda sözleşmenizin yenileme tarihindeki güncel TÜİK 12 aylık TÜFE ortalamasını esas almak zorundasınız. Aşağıdaki tablo sadece hesaplama mantığını göstermek için verilmiştir.

Mevcut Kira	Çarpan	Yeni Kira	Artış Tutarı
10.000 TL	1,32	13.200 TL	3.200 TL
20.000 TL	1,32	26.400 TL	6.400 TL
35.000 TL	1,32	46.200 TL	11.200 TL

Çarpanı bulurken, oranı 100’e bölüp 1 eklemeniz yeterli: %28 için 1,28; %35 için 1,35; vb.

Yuvarlama: Hesaplanan rakam küsuratlı çıkabilir; yasal tavanın altında kalmak şartıyla taraflar yuvarlama yapabilir (örn. 13.200 yerine 13.000 TL).

5 Yıllık Kira Tespit Davası

TBK madde 344’ün önemli bir istisnası, 5 yıldan uzun süre devam eden kira sözleşmeleridir. 5 yılı dolduran sözleşmelerde taraflar kira bedelinin emsal kiralara göre yeniden belirlenmesini mahkemeden talep edebilir:

• Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır
• Hakim emsal kira bedellerini araştırır
• Konum, daire özellikleri, piyasa koşulları dikkate alınır
• Karar verilen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, dava açılış tarihi ve kanundaki bildirim şartlarına göre farklı sonuçlar doğurabilir. Otomatik olarak bir sonraki yenileme yılından itibaren uygulanması her durumda söz konusu değildir.

Bu hak hem ev sahibi hem kiracı için tanınmıştır.

Enflasyon ve Kira İlişkisi

2021–2024 döneminde Türkiye’de enflasyonun hızla yükselmesi, kira artış meselesini Türk hukukunun en tartışmalı konularından biri haline getirdi. %25 üst sınır uygulaması bu dönemde kiracıları korumak amacıyla geçici olarak getirilmiş, 1 Temmuz 2024’te kaldırılmıştı.

Bugün geçerli olan TÜFE 12 aylık ortalama sistemi, kira artışını enflasyonun bir adım gerisinde tutar. Çünkü:

• Aylık enflasyon: Bir aydaki fiyat değişimi
• Yıllık enflasyon: Son 12 ayda kümülatif değişim (genelde aylık ortalamadan yüksek)
• 12 aylık ortalama: Son 12 ayın enflasyon oranlarının aritmetik ortalaması (genelde yıllık oranın altında kalır)

Pratik sonuç: Enflasyonun düştüğü dönemlerde 12 aylık ortalama yüksek seyreder; enflasyonun yükseldiği dönemlerde ise düşük kalır. Bu mekanizma kiraları enflasyonun sert dalgalanmalarından korumaya yardımcı olur.

Ekonomik denge davası: Olağanüstü ekonomik koşullarda taraflar kira bedelinin uyarlanmasını mahkemeden isteyebilir (TBK 138). Bu yola başvuran tarafın, sözleşmenin yapıldığı sıradaki dengeyi temelinden bozan öngörülemez bir ekonomik değişikliği ispatlaması beklenir.

Tahliye Süreçleri — Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?

Ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği yasal sebepler sınırlı sayıdadır (TBK 350–356):

1. İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibinin kendi veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı (gerçek ve samimi olmalı)
2. Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın kullanılmasına imkan bırakmayacak onarım
3. Yeni malik ihtiyacı: Taşınmazı satın alan kişinin kendi ihtiyacı (satıştan itibaren 1 ay içinde noter ihtarı şartı)
4. Tahliye taahhütnamesi: Geçerli şartlarda alınmış yazılı taahhüde uyulmaması
5. Kira borcu nedeniyle: İki haklı ihtara rağmen kira borcunun ödenmemesi
6. 10 yıllık uzama süresi: Belirsiz süreli hale gelen sözleşmelerde, 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra her uzama yılının sonunda, en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapmak suretiyle ev sahibi sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir

Tüm tahliye sebeplerinde yazılı ihtar ve dava açma süresi kuralları geçerlidir. Tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Tahliye süreci hem hukuki hem prosedürel açıdan teknik bir alan olduğu için somut bir durumda mutlaka avukat görüşü alınması önerilir.

Sözleşme Sona Erme ve Otomatik Uzama

Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi dolduğunda iki ihtimal vardır:

1. Kiracı 15 gün öncesinden yazılı bildirim yaparsa: Sözleşme süre sonunda sona erer ve kiracı evi tahliye eder.

2. Bildirim yapılmazsa: Sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar. Bu uzama, hem kira bedeli (yasal artış oranıyla) hem de diğer şartlar bakımından eski sözleşme hükümlerine göre devam eder.

Ev sahibi açısından sözleşmenin sona ermesi için belirli süreli sözleşmenin bitmesi tek başına yeterli değildir; yukarıdaki tahliye sebeplerinden birinin oluşması gerekir.

Kiralananın Teslimi ve Anahtar Teslim Tutanağı

TBK madde 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun olarak ve iyi bir durumda kiracıya teslim etmek zorundadır.

Ayıplı teslim durumunda kiracının hakları (TBK 304–307):

• Ayıbın giderilmesini talep etmek
• Kira bedelinden uygun bir oranda indirim istemek
• Önemli ayıp varsa sözleşmeyi feshetmek
• Uğradığı zararın tazminini istemek

Anahtar teslim tutanağı — uygulamada en sık atlanan ama en kritik belgelerden biridir. Anahtar teslimi sırasında her iki tarafın hazır bulunması ve şu bilgileri içeren bir tutanak imzalanması önerilir:

• Teslim tarihi
• Dairenin/işyerinin genel durumu (boya, parke, fayans, duvar)
• Demirbaşların eksiksiz teslim alındığının teyidi
• Su, elektrik, doğalgaz sayaç endeksleri
• Görülen ufak hasar/eksiklikler
• Her iki tarafın imzası

Fotoğraf belgelemesi: Tutanak yazılı olduğu kadar görsel kanıtlarla da desteklenmelidir. Tarih damgalı fotoğraflar ileride bir anlaşmazlık çıktığında en güçlü delildir.

Abonelik Devirleri ve Bağlantılar

Kira sözleşmesinin imzalanmasıyla birlikte aşağıdaki abonelikler kiracı adına devredilmeli veya yeni hesap açılmalıdır:

• Elektrik: Bölgenizdeki elektrik dağıtım şirketine başvuru (CK, BEDAŞ, EnerjiSA vb.)
• Doğalgaz: İlgili doğalgaz dağıtım şirketine başvuru (İGDAŞ, BAŞKENTGAZ vb.)
• Su: Belediye/su işletmesine başvuru (İSKİ, ASKİ vb.)
• İnternet/telefon: Tercih edilen operatöre yeni başvuru

Önemli: Aboneliklerin eski kiracı veya ev sahibi üzerinde kalması, kiracının haberi olmadan kullanılmayan tüketim bedellerinden sorumlu tutulması gibi durumlara yol açabilir. Anahtar teslim alındığı gün sayaç endekslerinin alınması ve abonelik devir işlemlerinin başlatılması önerilir.

Kira Geliri ve Vergi Boyutu

Ev sahibi açısından önemli bir konu da kira gelirinin vergilendirilmesidir:

• Her yıl Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından konut kira istisna tutarı belirlenir; istisna tutarı her yıl değişmektedir, güncel rakam GİB tarafından kontrol edilmelidir
• İstisna sınırını aşan kira geliri yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirilir
• Götürü gider yöntemi veya gerçek gider yöntemi seçilebilir
• Beyanname Mart ayında verilir, vergi iki taksitte ödenir
• İşyeri kira geliri ile konut kira geliri vergilendirme açısından farklıdır; işyerinde kiracı tarafından stopaj kesintisi yapılır

Kira gelir vergisi beyannamesi GİB’in Hazır Beyan Sistemi üzerinden online olarak da düzenlenebilir. Güncel istisna tutarı ve beyanname süreçleri için gib.gov.tr adresi kontrol edilebilir.

Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Var mı?

Kira sözleşmesinde damga vergisi, sözleşmenin türüne göre farklılık gösterir:

Konut kira sözleşmesi: Gerçek kişiler arasında konut amaçlı kullanılan ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır. Bu istisna 6728 sayılı Kanun ile 9 Ağustos 2016 tarihinden itibaren genişletilmiş; konut kira sözleşmelerindeki kefalet şerhleri ve teminat taahhütleri de istisna kapsamına alınmıştır.

İşyeri kira sözleşmesi: Damga vergisine tabidir. Vergi, sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında hesaplanır. Sözleşmede kefil bulunması halinde kefalet tutarı üzerinden ek olarak binde 9,48 damga vergisi doğar. Damga vergisi konusunda mükellef sözleşmeyi imzalayan taraflardır; uygulamada işyeri kiralamalarında genellikle kiracı tarafından ödenir.

Damga vergisi tutarları ve istisnaları yıl içinde değişikliğe uğrayabilir; somut bir sözleşmede güncel oranlar için mali müşavir veya vergi dairesi görüşü alınması önerilir.

Sözleşme İmzalarken En Sık Yapılan 5 Hata

Yıllarca süren ihtilaflara yol açan en yaygın hatalar:

1. Demirbaş listesi eklememek: Tahliye sırasında “bu kırıktı, bu yoktu” tartışmasının ana sebebi
2. Depozito makbuzu almamak: Para verildiğine dair yazılı belge olmadığında iade isteği zorlaşır
3. Sözleşmeyi tek nüsha hazırlamak: Her iki tarafta da imzalı kopya bulunmalı
4. Kefilin azami tutarını yazmamak: Belirsiz kefalet geçersiz sayılır
5. Elden ödeme yapmak: 2024 sonrası tüm kira ödemeleri banka kanalı zorunlu; vergisel ceza riski var

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi noterde mi yapılır?

Hayır, noter şartı yoktur. Tarafların imzalaması yeterlidir. Ancak özellikle yüksek bedelli sözleşmelerde noterde düzenlenmesi delil gücü açısından avantaj sağlar.

Kira sözleşmesi kaç nüsha hazırlanır?

Yasal olarak nüsha sayısı için bir kural yoktur. Uygulamada en az iki nüsha hazırlanır: bir tanesi kiracıda, biri ev sahibinde kalır. Kefil varsa kefil için de ayrı bir nüsha düzenlenmesi önerilir. Tüm nüshaların tarafların ıslak veya elektronik imzalarını taşıması ve aynı içerikte olması gerekir.

Kira sözleşmesinde ıslak imza zorunlu mu?

Hayır. Islak imza zorunlu değildir; güvenli elektronik imza veya mobil imza ile yapılan kira sözleşmeleri de yasal olarak geçerlidir. Ancak basit elektronik imza, taranmış imza görseli veya sadece WhatsApp üzerinden onaylar her zaman aynı ispat gücünü sağlamayabilir.

E-Devlet kira sözleşmesi nasıl yapılır?

E-Devlet üzerinden çeşitli kamu ve özel platformlar kira sözleşmesine yönelik dijital hizmetler sunmaktadır. Sistemin kullanımı için e-Devlet şifresi veya güvenli elektronik imza gerekli olabilir. Her platformun kullanım kapsamı ve hukuki sonuçları farklı olabildiği için kullanmadan önce hizmet sağlayıcının açıklamalarını dikkatle okuyun.

Kira sözleşmesi damga vergisi var mı?

Konut kira sözleşmeleri gerçek kişiler arasında imzalandığında damga vergisinden istisnadır. İşyeri kira sözleşmeleri ise damga vergisine tabidir; vergi sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira bedeli üzerinden hesaplanır.

Ev sahibi kira sözleşmesine zam oranını yazmadıysa ne olur?

TBK 344 uyarınca yasal tavan (TÜFE 12 aylık ortalama) uygulanır. Sözleşmede daha düşük bir oran yazılı olsaydı düşük olan geçerli olurdu.

Yabancı kiracı ile döviz cinsi sözleşme yapılabilir mi?

Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı kapsamında çeşitli istisnalar mevcuttur. Genel kural Türk Lirası üzerinden sözleşme yapılması olmakla birlikte, tarafların durumuna göre istisnai uygulamalar gündeme gelebilir. Bu konuda güncel mevzuatı veya mali müşavir/avukat görüşünü mutlaka esas alın.

Belirli süreli sözleşme dolunca kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Belirli süre sonunda sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar. Çıkmak isteyen kiracının en az 15 gün önce yazılı bildirim yapması gerekir.

Kira artışı her yıl yapılmak zorunda mı?

Hayır. Ev sahibi artış hakkından feragat edebilir veya yasal tavanın altında artış yapabilir. Ancak kira artışı bir yıl uygulanmazsa, sonraki yıl birikmiş olarak talep edilemez; her yıl kendi içinde değerlendirilir.

Sözleşmede yazmayan bir hüküm sonradan eklenebilir mi?

Ancak iki tarafın yazılı rızasıyla. Tek taraflı olarak eklenen veya değiştirilen hükümler bağlayıcı değildir (TBK 343).

Ev sahibi depozitoyu iade etmiyor, ne yapmalıyım?

Depozito banka hesabında tutuluyorsa, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde ev sahibi dava açmamışsa, kanundaki şartların gerçekleşmesi halinde banka kiracının talebi üzerine depozitoyu serbest bırakabilir. Elden alınmış depozitolarda ise kiracı icra takibi veya sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açabilir.

Evde evcil hayvan beslemem yasak mı?

Sözleşmede evcil hayvan yasağı maddesi varsa bu hükmün geçerliliğinde apartmanın yönetim planı, sözleşme hükümleri ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilir. Bir uyuşmazlık halinde mahkeme somut koşullara göre karar verir.

Kiracı alt kiraya verebilir mi?

TBK 322 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiracı alt kiraya veremez veya kullanım hakkını başkasına devredemez.

Kira ödemesini elden yaparsam ceza alır mıyım?

2024 sonrası yapılan düzenlemeyle tüm kira ödemeleri banka veya PTT üzerinden yapılmak zorunda. Elden ödeme tespit edilirse hem kiracıya hem ev sahibine özel usulsüzlük cezası kesilebilir.

Sonuç

İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, hem kiracı hem ev sahibi için yıllar sürebilecek anlaşmazlıkları önler. Türkiye’de 2024’ten sonra hem kira artışı (geçici %25 sınırı kaldırıldı, TÜFE 12 aylık ortalama yeniden standart oldu) hem de banka kanalı zorunluluğu (tutar sınırı tamamen kalktı) konularında önemli düzenlemeler yapıldı.

Sözleşmeyi imzalamadan önce şu kontrolleri yapın:

• Taraf bilgileri ve taşınmaz bilgisi eksiksiz mi?
• Kira bedeli, ödeme tarihi ve IBAN yazılı mı?
• Depozito 3 aylık kira sınırını aşmıyor mu?
• Demirbaş listesi eklendi mi?
• Sözleşme her iki tarafça imzalandı ve iki nüsha hazırlandı mı?
• Kefil varsa azami tutar ve kefil el yazısı koşulları sağlandı mı?
• Anahtar teslim tutanağı tamamlandı mı?
• Abonelik devirleri başlatıldı mı?

Bu rehberin sonunda paylaştığımız şablon, Türk Borçlar Kanunu hükümleri dikkate alınarak hazırlanmıştır ve doldurmanız gereken alanlar belirtilmiştir. Yine de özel durumunuza özgü madde eklemeleri veya kişiselleştirmeler için bir avukata danışmanız önerilir.

📥 Kira Sözleşmesi Şablonu — Ücretsiz İndir

Aşağıdaki butonlardan kira sözleşmesi şablonumuzu Word veya PDF formatında indirebilirsiniz. Şablon:

• Türk Borçlar Kanunu hükümleri dikkate alınarak hazırlanmıştır
• Konut ve çatılı işyeri için kullanılabilir
• Tüm zorunlu maddeler işaretlenmiş, doldurulacak alanlar belirtilmiş
• Demirbaş listesi ve anahtar teslim tutanağı sayfası dahil
• 2026 yılında yürürlükte bulunan mevzuat çerçevesinde düzenlenmiştir

Bu rehberde yer alan bilgiler, Haziran 2026 itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuk kuralları zaman içinde değişebileceği için somut bir durumda mutlaka güncel mevzuat ve avukat görüşü esas alınmalıdır. Kira artış oranı (TÜFE 12 aylık ortalama) her ay TÜİK tarafından güncellenir; güncel oran için tuik.gov.tr ziyaret edilebilir.