🏘️ Kira Geliri Vergisi Hesaplama: 2026 İstisna ve Gider Rehberi

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu · Konut ve İşyeri · Götürü ve Gerçek Gider

Evinizi ya da işyerinizi kiraya verdiniz; peki bu gelirden ne kadar vergi ödeyeceksiniz? Kira geliri vergisi, doğru yöntem seçilmediğinde gereğinden fazla ödenen ya da istisna kaybıyla cezaya dönüşen bir alandır. Bu rehberde 2026 güncel rakamlarıyla kira gelirinizi nasıl hesaplayacağınızı, götürü ile gerçek gider arasındaki farkı ve sık yapılan hataları sade dille açıklıyoruz.

📌 Kira Geliri Vergisi (GMSİ) Nedir?

Kira geliri, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu‘nda Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak adlandırılır. Bir konutu, işyerini, araziyi veya hakkı kiraya vermekten elde edilen gelir bu kapsamdadır.

Vergi, tahsil edilen brüt kira üzerinden değil, kanunun izin verdiği istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan safi tutar (matrah) üzerinden hesaplanır. Bu yüzden doğru hesaplama, ne kadar vergi ödeyeceğinizi doğrudan belirler.

🏠 Konut Kira Geliri: 58.000 TL İstisna

2026 yılında elde edilen konut (mesken) kira gelirlerinde 58.000 TL istisna uygulanır. Yıllık toplam konut kira geliriniz bu tutarın altındaysa beyanname vermeniz gerekmez.

Not: 58.000 TL, 2026 takvim yılında elde edilen gelirler için geçerlidir (bu gelirler 2027 Mart’ında beyan edilir). 2026 Mart’ında beyan edilen 2025 gelirleri için istisna 47.000 TL’dir.

Yıllara göre konut istisnası:

⚠️ İstisna kaybı tuzağı: İstisna sınırını aşan kira gelirini süresinde beyan etmezseniz ya da eksik beyan ederseniz, istisna hakkınızı tamamen kaybedersiniz. Bu, en pahalı hatalardan biridir.

Ayrıca ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle zaten beyanname veren mükellefler bu istisnadan yararlanamaz.

🔢 Kira Geliri Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama dört adımdır:

1. 1. Adım — İstisnayı düş (sadece konut). Yıllık brüt konut kira gelirinden istisna tutarı çıkarılır.
2. 2. Adım — Gider yöntemini seç. Kalan vergiye tabi hasılattan götürü veya gerçek gider indirilir.
3. 3. Adım — Matrahı bul. İstisna ve gider sonrası kalan tutar vergi matrahıdır.
4. 4. Adım — Vergi tarifesini uygula. Matrah, o yılın artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.

Formül (konut): Matrah = (Yıllık Kira − İstisna) − Gider

Formül (işyeri): Matrah = Yıllık Brüt Kira − Gider

⚖️ Götürü mü, Gerçek Gider mi? Kritik Seçim

Bu, ödeyeceğiniz vergiyi belirleyen en önemli karardır.

Götürü gider yöntemi: İstisnaya isabet eden kısım hariç olmak üzere, vergiye tabi hasılatın %15’i belge aranmaksızın gider olarak düşülür. Pratiktir, hesabı kolaydır. Ancak bu yöntemi seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. (Hakkını kiraya verenler bu yöntemi kullanamaz.)

Gerçek gider yöntemi: Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan belgeli giderler düşülür. Başlıca kalemler:

• Kiraya verilen taşınmaz için ödenen bakım ve onarım giderleri
• Emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi vergi, resim ve harçlar
• Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri
• Konut kredisi faizleri (kiraya verilen taşınmaza ilişkin borç faizleri)
• Amortisman
• Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan idare giderleri
• Kendi oturduğunuz konut veya lojman için ödediğiniz kira bedeli (az bilinen kalem)

Önemli: Gerçek gider yönteminde, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. Ayrıca gider belgelerinin (fatura, poliçe vb.) kira gelirini beyan eden kişi adına düzenlenmiş olması ve 5 yıl saklanması gerekir.

Hangisi size uygun? Genel kural: krediyle aldığınız bir evi kiraya verdiyseniz ve faiz ödüyorsanız, gerçek gider genellikle kazandırır. Belgeli gideriniz azsa, götürünün pratikliği yeterlidir. Karar vermeden iki yöntemi de hesaplayın — aşağıdaki araç ikisini yan yana gösterir.

💡 Örnek Hesaplama (Konut)

Aylık 10.000 TL konut kirası olan biri için (2026 geliri, götürü gider):

• Yıllık kira geliri: 10.000 × 12 = 120.000 TL
• İstisna düşülür: 120.000 − 58.000 = 62.000 TL
• Götürü gider (%15): 62.000 × 0,15 = 9.300 TL
• Matrah: 62.000 − 9.300 = 52.700 TL
• Gelir vergisi: 52.700 × %15 = 7.905 TL
• Mart ve Temmuz’da 3.952,50 TL’lik iki taksitte ödenir.

Not: Bu örnekte matrah ilk vergi dilimi sınırları içinde kaldığından %15 oranı esas alınmıştır. Gerçek hesaplama, matrahın büyüklüğüne göre artan oranlı gelir vergisi tarifesine (%15’ten %40’a kadar) göre yapılır.

🏢 İşyeri Kira Geliri ve Stopaj

İşyeri kiralarında konut gibi bir istisna yoktur, ancak farklı bir mekanizma çalışır: stopaj (tevkifat). Kiracı (şirket, esnaf vb.), kira ödemesi sırasında geçerli tevkifat oranını keserek doğrudan vergi dairesine yatırır. Geçerli stopaj oranı, ilgili yıl için yürürlükte bulunan tevkifat oranına göre uygulanır. Bu kesinti, yıl sonunda hesaplanan gelir verginizden mahsup edilir (düşülür).

Beyan sınırı: Stopaj yoluyla vergilendirilmiş işyeri kira gelirlerinize ilişkin brüt toplam, beyanname verme sınırını (2025 gelirleri için 330.000 TL) aşarsa beyanname verirsiniz. Aşmıyorsa kesilen stopaj nihai vergi olarak kalır ve beyanname vermezsiniz. Bu sınır her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir.

Konut ve işyeri gelirini birlikte elde ediyorsanız, beyan sınırları bakımından bunlar birlikte değerlendirilir.

👥 Hisseli ve Miras Kalan Konutlar

Bir konut birden fazla kişiye aitse (hisseli veya miras yoluyla), her ortak kendi payına düşen kira geliri için istisnadan ayrı ayrı yararlanır. Yani üç kardeşe miras kalan bir daireden her biri 58.000 TL istisna hakkına sahiptir. Bu, toplam vergi yükünü önemli ölçüde düşüren, sık atlanan bir avantajdır.

📅 Beyan ve Ödeme

Kira geliri beyannamesi, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında verilir (2025 gelirleri için Mart 2026). Beyan, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden kolayca yapılabilir.

Hesaplanan gelir vergisi iki eşit taksitte ödenir: birincisi Mart, ikincisi Temmuz ayında.

❓ Sık Sorulan Sorular

Kira gelirim istisnanın altındaysa beyanname vermeli miyim?

Hayır. 2026’da elde ettiğiniz yıllık konut kira geliriniz 58.000 TL’nin altındaysa ve başka bir beyan zorunluluğunuz yoksa beyanname vermezsiniz.

Götürü giderden gerçek gidere hemen geçebilir miyim?

Hayır. Götürü gideri seçtiyseniz 2 yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemezsiniz. Örneğin 2026’da götürü seçen mükellef 2027’de de götürü seçmek zorundadır, ancak 2028’de gerçek gidere geçebilir.

Kendi kiraladığım evin kirasını gider gösterebilir miyim?

Evet, ancak yalnızca gerçek gider yöntemini seçerseniz. Sahibi olduğunuz evi kiraya verip kendiniz kirada oturuyorsanız, ödediğiniz kira bedelini gider olarak düşebilirsiniz.

İşyeri kiramda stopaj kesildi, yine de beyan verecek miyim?

Stopajlı işyeri kira gelirinizin brüt toplamı beyan sınırını (2025 gelirleri için 330.000 TL) aşıyorsa beyan verirsiniz; kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir. Aşmıyorsa beyan vermezsiniz.

Miras kalan evden birden fazla kişiyiz, istisna nasıl uygulanır?

Her mirasçı kendi payına düşen kira geliri için ayrı ayrı 58.000 TL istisnadan yararlanır.

Kira gelirimi beyan etmezsem ne olur?

İstisna sınırını aşan geliri süresinde beyan etmezseniz istisna hakkınızı kaybeder, ayrıca vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle karşılaşırsınız.

🚀 Sonuç

Kira geliri vergisi hesaplama; konutta 58.000 TL istisnayı düşmek, doğru gider yöntemini (götürü %15 veya gerçek) seçmek ve matrahı artan oranlı gelir vergisi tarifesine uygulamakla yapılır. İşyerinde istisna yerine stopaj mahsubu çalışır. Götürü ve gerçek gideri karşılaştırmadan karar vermeyin — yanlış seçim binlerce lira fazla vergi demek olabilir. Yukarıdaki araçla iki yöntemi de anında hesaplayabilir, damga vergisi hesaplama ve gelir vergisi dilimleri araçlarımıza, diğer tüm araçlara Hesaplama Araçları sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

📌 Bilgilendirme Notu

• Bu rehber ve araç bilgilendirme amaçlıdır. Rakamlar 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 332 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’ne dayanır (2026 yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna 58.000 TL). İstisna ve beyan sınırları her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Gider yöntemi seçimi, birden fazla gelir unsuru veya istisna kaybı gibi özel durumlar sonucu değiştirebilir. Kesin hesap ve kişisel durumunuz için Gelir İdaresi Başkanlığı’na veya bir mali müşavire başvurunuz. Mevzuat değişebilir.