💰 Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?2026 TÜFE, Yasal Tavan ve Kiracı Hakları Rehberi

Kira sözleşmenin yenileneceği tarih yaklaştığında ev sahibinin talep edeceği zam oranı, milyonlarca kiracının en çok merak ettiği konuların başında geliyor. 2026 yılında kira artış oranı için tek bir yasal sınır var: TÜİK’in her ay başında açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı. Bu oran, hem konut hem de işyeri kiralarında yasal tavanı belirliyor.

Bu rehberde 2026 için geçerli olan kira artış hesaplama yöntemini, dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu 344. maddeyi, yasal sınırın üstünde zam talep edilmesi durumunda kiracının haklarını ve 5 yıllık kira tespit davası sürecini adım adım ele alıyoruz.

🎯 Hızlı Bilgi

Temmuz 2026 kira artış oranı: %32,11 (TÜİK’in 3 Temmuz 2026’da açıkladığı Haziran ayı 12 aylık TÜFE değişim oranı)

Yasal dayanak: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 344

Formül: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE/100)

Kapsam: Konut + işyeri kiraları (2020’den beri aynı)

5 yıl kuralı: Sözleşmenin 5. yılı dolduysa taraflar kira tespit davası açabilir (önce arabuluculuk zorunlu)

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, sözleşme yenilendiğinde mevcut kira bedeline yasal olarak eklenebilecek en yüksek zam yüzdesidir. Türkiye’de bu oran, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile düzenleniyor.

Kanun net bir şekilde şunu söylüyor: Sözleşmede belirlenen artış oranı, TÜİK’in ilan ettiği TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyor olsa bile, hukuken bağlayıcı olan TÜFE değişim oranıdır.

Yasal Dayanak: TBK Madde 344

Türk Borçlar Kanunu 344. madde uzun süredir kanunda yer alıyor; ancak kira artışında esas alınan gösterge açısından önemli bir değişiklik geçirdi. 1 Ocak 2019 itibarıyla kira artışlarında referans olarak alınan Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) uygulaması sona erdi ve yerini TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranına bıraktı. Bu değişikliğin amacı, kiracıyı üretici enflasyonundan bağımsız, tüketici bazlı daha adil bir hesaplama yöntemine kavuşturmaktı.

Maddenin ilk fıkrası şu şekilde: Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

12 Aylık TÜFE Değişim Oranı Nedir?

TÜİK her ayın 3’ünde saat 10.00’da bir önceki ayın enflasyon verilerini açıklar. Kira artışında kullanılan “12 aylık ortalamalara göre değişim oranı” ise şunu ifade eder: Son 12 aylık dönemin endeks ortalamasının, bir önceki 12 aylık dönemin endeks ortalamasına göre değişim yüzdesidir.

Bu basit bir aritmetik ortalama değildir; TÜİK’in resmi metodolojisi ile hesaplanır. İyi haber: Kiracının veya ev sahibinin bu hesaplamayı kendisi yapmasına gerek yoktur. TÜİK bu oranı her ay bültende doğrudan yayımlar. Yapmanız gereken tek şey, sözleşmenizin yenileneceği aydan bir önceki ayın verisine bakmaktır.

Örnek: Bir sözleşme Temmuz 2026’da yenilenecekse, esas alınacak oran TÜİK’in Haziran 2026 için açıkladığı 12 aylık TÜFE değişim oranı olan %32,11’dir.

Konut ve İşyeri Farkı: 2020’den Beri Aynı Kurallar

Eskiden işyeri kiraları için farklı bir düzen vardı: Taraflar sözleşmede istedikleri oranı yazabilirdi. Ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren bu ayrım kaldırıldı. Bugün itibarıyla:

• Konut kiraları: TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yasal tavan
• İşyeri kiraları: Aynı kural geçerli
• Dükkan, ofis, mağaza, depo: Hepsi çatılı işyeri kapsamında, TÜFE tavanı uygulanır

Bu düzenleme sayesinde küçük esnaf da konut kiracısı ile aynı koruma altında.

2026 Kira Zam Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışı hesaplama süreci matematik olarak son derece basittir. İhtiyacınız olan tek şey mevcut kira bedeliniz ve sözleşme yenileme ayına ait güncel TÜFE değişim oranıdır.

Formül

Yeni Aylık Kira = Mevcut Aylık Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)

Alternatif olarak sadece artış miktarını hesaplamak isterseniz:

Artış Tutarı = Mevcut Aylık Kira × TÜFE Oranı / 100

Üç Farklı Senaryoyla Örnek Hesaplama

2026 Temmuz ayı için geçerli TÜFE değişim oranı %32,11. Üç farklı kira seviyesi için hesaplama şöyle işler:

Senaryo 1 — Düşük kira (10.000 TL):

• Artış tutarı: 10.000 × 32,11 / 100 = 3.211 TL
• Yeni aylık kira: 10.000 + 3.211 = 13.211 TL
• Yıllık ek yük: 3.211 × 12 = 38.532 TL

Senaryo 2 — Orta kira (25.000 TL):

• Artış tutarı: 25.000 × 32,11 / 100 = 8.027,50 TL
• Yeni aylık kira: 25.000 + 8.027,50 = 33.027,50 TL
• Yıllık ek yük: 8.027,50 × 12 = 96.330 TL

Senaryo 3 — Yüksek kira (50.000 TL):

• Artış tutarı: 50.000 × 32,11 / 100 = 16.055 TL
• Yeni aylık kira: 50.000 + 16.055 = 66.055 TL
• Yıllık ek yük: 16.055 × 12 = 192.660 TL

Bu hesaplama yasal maksimum sınırı gösterir. Ev sahibiniz ile anlaşarak daha düşük bir zam üzerinde uzlaşabilirsiniz.

20.000 TL Kira Kaç TL Olur?

Sık sorulan bir örnek: 20.000 TL kira için Temmuz 2026 %32,11 oranıyla artış tutarı 6.422 TL olur; yeni aylık kira 26.422 TL, yıllık ek yük ise 77.064 TL’dir.

30.000 TL Kira Zam Hesabı

30.000 TL kira için: %32,11 oranıyla artış 9.633 TL, yeni aylık kira 39.633 TL, yıllık ek yük 115.596 TL olur.

40.000 TL Kira Artışı Hesaplama

40.000 TL kira için: %32,11 oranıyla artış 12.844 TL, yeni aylık kira 52.844 TL, yıllık ek yük 154.128 TL’dir.

Tüm bu hesaplamaları saniyeler içinde otomatik yapmak için sayfa altındaki Kira Zam Hesaplayıcı aracımızı kullanabilirsiniz.

Hangi Ayın TÜFE’si Esas Alınır?

Sıkça karıştırılan bir konu: Sözleşmenin yenileneceği ay değil, ondan bir önceki ay için açıklanan TÜFE oranı geçerlidir. Bu kural hem konut hem işyeri için aynıdır.

Örnek: Sözleşmeniz Ağustos 2026’da yenilenecekse, TÜİK’in Ağustos ayı başında açıkladığı Temmuz 2026 verileri esas alınacaktır. Böylece taraflar sözleşme yenileme tarihinden önce oranı öğrenmiş olur.

%25 Tavan Sınırı Ne Oldu?

2022-2024 arası dönemde birçok kiracı “%25 sınır” kavramıyla tanıştı. Bu geçici düzenleme, artan enflasyona karşı kiracıları korumak amacıyla getirilmişti. Ancak bu sınır 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi.

2022-2024 Dönemi Kısaca

11 Haziran 2022’de yürürlüğe giren düzenleme, konut kiralarında yıllık artış oranını en fazla %25 ile sınırladı. TÜFE oranı %25’in üzerinde olsa dahi, konut kiralarında bu tavan geçerliydi. Bu düzenleme sadece konutları kapsıyordu; işyeri kiraları için geçerli değildi.

1 Temmuz 2024 Sonrası Durum

1 Temmuz 2024’ten itibaren %25 tavan uygulaması sona erdi. Bu tarih itibarıyla konut kiraları da işyeri kiraları da tek bir referansa tabidir: TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı.

Şu An Geçerli Olan Tek Kural

2026 yılı için gerçek şu: Sözleşmenizde ne yazarsa yazsın, ev sahibinizin yıllık zam talebi TÜFE 12 aylık değişim oranını (Temmuz 2026 için %32,11) geçemez. Sözleşmenizde daha düşük bir oran belirtilmişse, sözleşmedeki oran esas alınır. Sözleşmede TÜFE’den yüksek bir oran yazıyorsa, bu geçersizdir ve tavan olarak TÜFE uygulanır.

Ev Sahibi Yasal Sınırın Üstünde Zam İsterse

Türkiye’de yaygın bir sorun: Ev sahibi TÜFE oranının üzerinde bir zam talep ediyor. Bu durumda kiracının hakları oldukça açık.

Kiracı Hakları

Yasa açık: TÜFE oranını aşan zam talebi hukuken geçersizdir. Kiracı bu tür bir talebi kabul etmek zorunda değildir. Ev sahibi baskı yapsa bile kiracı, yasal oranı ödeyerek sözleşmesine devam edebilir.

Yasal artışı ödeyen kiracının tahliye edilmesi de mümkün değildir. Kira ödenmemesi durumu ancak yasal tutarın ödenmemesi halinde geçerlidir. Kiracı yasal oranı düzenli ödediği sürece tahliye tehdidi çoğunlukla hukuki dayanaktan yoksundur.

İtiraz Süreci

Ev sahibinizle uzlaşamıyorsanız izleyebileceğiniz yol şudur:

Birinci adım — Yazılı bildirim: Ev sahibinize yasal artış oranını, TÜİK verisi ve TBK 344’e dayanarak yazılı olarak bildirin. Bu bildirim gerektiğinde delil olarak kullanılabilir.

İkinci adım — Yasal miktarı ödeme: Ev sahibi yasal artış üzerindeki fazla kısmı kabul etmese bile, siz yasal artış üzerinden hesaplanan yeni kirayı bankaya ödemeye devam edin. Ödemeleri banka dekontuyla belgeleyin.

Üçüncü adım — Arabuluculuk: Ev sahibi kiranın yasal artışın üzerinde olduğu iddiasıyla dava açmak isterse, önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurmak zorundadır. Bu 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira davaları için dava şartıdır.

Dördüncü adım — Mahkeme: Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa dava açılabilir. Kiracının yasal artış oranına uygun ödeme yapması, uyuşmazlık halinde önemli bir hukuki koruma sağlar. Ancak her somut olay kendi koşulları içerisinde değerlendirilir.

Yasa Dışı Zam Talebi Karşısında

Ev sahibi tahliye tehdidiyle yüksek zam dayattı mı? Bu tür durumlarda kiracının en güçlü kalkanı belgelemektedir: Her ödemeyi bankadan yapın, yazılı iletişimi saklayın ve gerekirse noter aracılığıyla resmi bildirim yollayın.

5 Yıllık Kira Tespit Davası

Sözleşmenizin 5. yılı dolduysa yasal denge tamamen değişir. Bu noktada TÜFE artık tek belirleyici değildir; taraflar mahkemeden kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.

5 Yıl Kuralı Ne Demek?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin son fıkrası şunu söylüyor: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenebilir.

Kısacası: 5. yıldan sonra ev sahibi de kiracı da mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Beşinci yılın sonunda mahkeme kira bedelini belirlerken TBK 344/3 uyarınca dört ölçütü birlikte değerlendirir: TÜFE 12 aylık değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkeleri. Bu değerlendirme sonucunda mahkeme TÜFE tavanının üzerinde bir bedele hükmedebilir.

Bu durum kim için avantaj sağlar? Genellikle mülk sahibi için: Yıllar içinde TÜFE artışları piyasa gerçeklerinin gerisinde kaldıysa kira bedelini piyasa seviyesine yaklaştırma imkanı doğar. Ancak Yargıtay içtihatları eski kiracıyı da korur: Emsal kira bedelinde belirli bir “eski kiracı indirimi” uygulanır.

Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Bu, kira tespit davası, tahliye davası ve kira uyarlama davaları için de geçerlidir.

Arabuluculuk süreci nasıl işler? Başvuruyu yapan taraf, ikamet ettiği yerdeki Adliye Arabuluculuk Merkezi’ne başvurur. Süreç genellikle 3 hafta içinde sonuçlanır; zorunlu hallerde 1 hafta uzatılabilir. Görüşmelerde anlaşma sağlanırsa hazırlanan anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliğindedir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen “anlaşamama tutanağı” ile dava açma hakkı doğar.

Önemli detay: Bu tutanak olmadan açılan davalar mahkeme tarafından usulden reddedilir. Ev sahibi ya da kiracı, arabuluculuğu atlayarak doğrudan dava açamaz.

Dava Süreci ve Emsal Kira

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açılabilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Davada mahkemeyi en çok etkileyen delil bilirkişi raporudur. Bilirkişi heyeti (gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi veya emlak danışmanı) taşınmazın piyasa değerini, konumunu ve emsal kira bedellerini değerlendirir. Yargıtay içtihadına göre karar verilirken emsal kira bedellerinden yaklaşık %15-20 oranında eski kiracı indirimi yapılabilir.

Dava süresi: İlk derece mahkemelerinde ortalama 6-18 ay. İstinaf veya temyize taşınırsa 2-3 yıla uzayabilir.

Kritik nokta: Dava süresince kiracı eski kirayı ödemeye devam eder. Ancak dava kesinleştikten sonra aradaki fark, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere faiziyle birlikte tahsil edilir.

Kira Artışı Ne Zaman Uygulanır?

Kira artışının uygulanma zamanı yasa gereği bellidir: Sözleşme yenileme tarihi. Kira sözleşmeniz 1 Nisan 2025’te başladıysa, artış her yıl 1 Nisan’da uygulanır. Sözleşmede farklı bir tarih öngörülmüşse o tarih geçerlidir.

Kira sözleşmesinde artış hükmü bulunuyorsa, yeni kira döneminde TÜFE oranında artış kendiliğinden uygulanabilir; yıllık TÜFE artışında ev sahibinin ayrıca ihtar gönderme zorunluluğu yoktur. Ancak uygulamada uyuşmazlık yaşanmaması adına artış oranının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi tavsiye edilir. 30 günlük yazılı bildirim koşulu daha çok kira tespit davası açılması ve TBK 345 kapsamındaki durumlar için geçerli usul kuralıdır.

Yıllık artış mı, ay ay artış mı? Yasa yıllık artışı esas alır. Bazı sözleşmelerde “her ay TÜFE oranında artış” gibi maddeler yer alabilir; ancak bu tür maddeler kanuni düzenlemeye aykırıdır ve geçersizdir.

Kira Artışı Hesaplama Tablosu 2026

Aşağıdaki tablo Temmuz 2026 için geçerli %32,11 oranında farklı kira seviyeleri için yasal maksimum artışları gösteriyor:

Mevcut Aylık Kira	Artış Tutarı (%32,11)	Yeni Aylık Kira	Yıllık Ek Yük
10.000 TL	3.211 TL	13.211 TL	38.532 TL
15.000 TL	4.816,50 TL	19.816,50 TL	57.798 TL
20.000 TL	6.422 TL	26.422 TL	77.064 TL
25.000 TL	8.027,50 TL	33.027,50 TL	96.330 TL
30.000 TL	9.633 TL	39.633 TL	115.596 TL
40.000 TL	12.844 TL	52.844 TL	154.128 TL
50.000 TL	16.055 TL	66.055 TL	192.660 TL

Sık Sorulan Sorular

Sözleşmemde %50 zam yazıyor, ödemek zorunda mıyım?

Hayır. Sözleşmede yazan oran TÜFE 12 aylık değişim oranını aşıyorsa geçersizdir. Yasal tavan olarak TÜFE oranı uygulanır. Temmuz 2026’da bu oran %32,11 olduğu için, ev sahibi sözleşmede %50 yazsa bile sadece %32,11 talep edebilir.

Ev sahibim yasa dışı zam istiyor, tahliye edilebilir miyim?

Yasal artış oranını düzenli ödediğiniz sürece tahliye edilmeniz çoğunlukla mümkün değildir. Ödemelerinizi banka yoluyla yapın ve dekontlarınızı saklayın. Kiracının yasal artış oranına uygun ödeme yapması önemli bir hukuki koruma sağlar; ancak her somut olay kendi koşulları içerisinde değerlendirilir.

Kira artış oranını nereden takip edebilirim?

TÜİK her ayın 3’ünde (hafta sonuna denk gelirse takip eden ilk iş günü) saat 10.00’da bir önceki ayın enflasyon verilerini açıklar. Kira artış oranı için “12 aylık ortalamalara göre değişim” satırına bakmanız yeterlidir.

5 yıl kuralı ne demek, gerçekten dava açabilir miyim?

Evet. Sözleşmenizin başlangıcından itibaren 5 yıl dolduysa hem ev sahibi hem de kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açabilir. Ancak önce zorunlu arabuluculuğa başvurmak gerekir. Dava sonucunda mahkeme; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkelerini birlikte değerlendirerek kira bedelini belirler.

İşyeri kiralarında da aynı TÜFE tavanı geçerli mi?

Evet. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren dükkan, ofis, mağaza gibi çatılı işyeri kiralarında da TÜFE 12 aylık değişim oranı yasal tavandır. Sözleşmede farklı bir oran yazıyor olsa dahi TÜFE’yi aşamaz.

Arabuluculuk ücretini kim öder?

Arabuluculuk 2 saati aşmadığı sürece ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. 2 saati aşarsa saatlik ücret taraflara eşit paylaştırılır. Dava sonuçlanırsa haksız çıkan taraf yargılama gideri olarak öder.

📌 Bilgilendirme Notu

Bu rehberde yer alan bilgiler genel niteliktedir ve 3 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuata dayanmaktadır. Kira artış oranları TÜİK tarafından ay ay açıklandığı için oranlar sürekli güncellenir. Sözleşme yenileme dönemi için güncel TÜFE oranını TÜİK’in resmi verilerinden takip etmeniz gerekir.

Somut bir uyuşmazlığınız varsa, özellikle yasa dışı zam talebi, tahliye tehdidi veya kira tespit davası gibi konularda kira hukuku veya gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukattan danışmanlık almanız önerilir. Emlak vergisi, tapu harcı veya kira gelir vergisi hesaplaması gibi mali konularda ise mali müşavir görüşü almanız daha doğru olacaktır.

Kira sözleşmenizi ilk kez yapıyorsanız veya mevcut sözleşmenizi güncellemek istiyorsanız hazırladığımız Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır rehberi de işinize yarayabilir. Ev satın alma sürecinde iseniz Tapu Harcı Hesaplama